Le marché de l’ancien a le vent en poupe en 2017

PUBLIÉ LE 30/09/2017

Au cours du premier semestre 2017, les chiffres ont confirmé une tendance à la hausse sur le marché de l’immobilier ancien en enregistrant 907 000 transactions réalisées. Cette hausse a d’ailleurs fait l’objet d’un nouveau record historique en devançant le volume cumulé un an plutôt (824 000 en mai 2016) sur douze mois.

Ce ne sont pas les biens à vendre qui manquent, au contraire. Ces derniers trouvent preneur très rapidement, avec des ventes réalisées sans négociation, ce qui tire les prix vers le haut. 

 

Des achats principalement effectués pour se loger

Pas d’effet de bulle car 90% des achats sont effectués dans une démarche de logement. On constate alors qu’avec des volumes aussi importants - qui ont déclassé les records des années 2006 (837 000 en mai 2006) et 2012 (834 000 en février 2012) - le marché de l’immobilier remonte la pente, au niveau du nombre de ventes réalisées, comparé aux années précédentes.

 

Une baisse de la production des crédits toujours sensible

Depuis le début de l’année, la tendance est à la baisse en termes de production mensuelle des crédits immobiliers. Ceci est dû à une réduction des renégociations.

Même si ces 907 000 transactions représentent un record, elles doivent donc être relativisées compte tenu de l’augmentation de la production des parcs immobiliers par la production de nouveaux logements estimée à 1 % par an. Afin de tenir la dynamique de 2006, il faudrait aujourd’hui être sur un volume d’environ 930 000 transactions actées.

Sans compter que si les taux restent toujours bas (cf. à notre article précédent), on peut imaginer que la mécanique actuelle ne sera pas remise en cause. La conjoncture actuelle du taux bas même avec des prix en hausse continue de solvabiliser les acquéreurs.

 

Les prix dans l’ancien augmentent

Le prix des logements anciens n’a cessé d’augmenter au cours du premier trimestre 2017. Selon l’indice Notaires de France-Insee, une hausse de 1,6% entre le quatrième trimestre 2016 et le premier trimestre 2017 a été enregistrée, pour une augmentation globale de 2,7% sur un an.

Ces chiffres semblent alors avoir plus de poids sur les appartements que sur les maisons : +3,2% pour les appartements contre 2,3% pour les maisons.

En ce qui concerne les grandes agglomérations, Paris reste la ville la plus attractive avec Lyon, Bordeaux et Nice, mais aussi les plus chères. Cependant, les volumes ne sont parfois pas égaux en termes d’offres.

 

Le rapport locatif semble se déréglé

Ce qui est préoccupant est l’envolée des prix dans certaines grandes ville alors que l’on constate que les loyers quant à eux n’augmentent pas.

Le rapport locatif se dérégule, tant pour l’investisseur que pour le futur acquéreur, qui pourrait trouver plus rentable de rester locataire ou de se délocaliser.

Cela pourrait permettre à certaines villes de province d’avoir le vent en poupe à l’instar des grandes villes qui connaissent une flambée des prix.


Perspective d’une nouvelle donne fiscale

Qu’il s’agisse d’une perspective à court ou moyen terme, toute nouvelle donne fiscale pourrait mettre un frein à cette dynamique actuelle. Cela est surtout valable pour le secteur du neuf, très lié aux incitations et déductions fiscales.

Concernant le secteur de l’ancien, cela est également vrai avec les  nouvelles décisions prises dans le but de reconduire des placements vers l’entreprise et les placements financiers en mettant en avant les avantages de la fiscalité, tout en sanctionnant le secteur immobilier (notamment à cause du nouvel ISFi).

La hausse de la CSG-CRDS pourra générer une augmentation de l’imposition due lors de la revente de près de 5 %. Et dans cette hypothèse, quel sera le sort réservé aux SCI soumises à l’IS, aux sociétés de construction, ou autres SCPI ?

La fiscalité reste néanmoins un levier, mais qu’il faut manier avec subtilité. La bonne conjoncture persistante du marché de l’immobilier alimente les budgets des collectivités en remplissant les carnets de commandes des entreprises du bâtiment. Ces dernières ne sont pas à plaindre face à hausse de la demande, alors qu’elles étaient en pleine stagnation il y a quelques mois.

En d’autres termes, l’adage « Quand l’immobilier va, tout va ! » prendrait tout son sens ...

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