Encadrement des loyers à Paris : quelles conséquences ?

PUBLIÉ LE 20/06/2019

Nouveau rebondissement dans le feuilleton de l’encadrement des loyers à Paris. Après avoir été abrogé en novembre 2017, le Gouvernement a donné son accord en avril dernier pour une application sur tout le territoire dans le cadre de la loi Elan. Cette nouvelle disposition sera donc de nouveau appliquée à partir du 1er juillet prochain à Paris, avec des sanctions à l’encontre des propriétaires réfractaires.


Paris, première ville à voter son application

Par un décret publié au Journal officiel le 13 avril 2019, le Gouvernement a autorisé la mise en place de l'encadrement des loyers prévu par la loi Elan « sur l'intégralité du territoire de la ville de Paris. ».
Si cette décision a été prise, c'est que le Gouvernement a constaté que de nombreuses conditions nécessaires à la mise en place du dispositif étaient réunies. Pour rappel, l’encadrement des loyer n’est possible « uniquement dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logements par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social… », selon l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989.

De plus, une des nouveautés de la loi Elan est le caractère optionnel et expérimental de l’encadrement des loyers. Le ministère de la Cohésion des territoires a spécifié que le dispositif ne s’imposait plus à l’ensemble de l’agglomération et pouvait être effectif sur tout ou une partie du territoire de la collectivité volontaire.

Cependant à Paris, il s’appliquera à tous les arrondissements. Sans exception.

A la mi-juin 2019, Paris est encore la seule ville à avoir voté l’application de cette loi, conformément à l’article 140 de la loi Elan (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique).

D’autres villes pourraient alors suivre la décision de la capitale.


Tous les logements ne seront pas concernés

Qu’il s’agisse de Paris ou d’une autre ville, les loueurs se verront contraints d’appliquer l’encadrement des loyers que leur bien immobilier soit loué vide ou meublé - lors de la première mise en location à partir du 1er juillet 2019 (les baux signés avant ne sont pas concernés) - ou s’il est inoccupé depuis 18 mois, lors d’un renouvellement de bail ou lorsque le loyer est inférieur au loyer minoré.

Les « baux de mobilité », prévus par la loi Elan, seront également concernés.

A l’inverse, les baux en cours ou reconduits de manière tacite ne le seront pas. Il en va de même pour les logements conventionnés par l’Anah, les logements tributaires de la loi de 1948, les HLM, les locations de tourisme et les sous-locations.


Les loyers de référence, minorés et majorés devront être présents dans le bail

En effet, la loi stipule qu’un arrêté fixe et énumère les trois données qui serviront de repère au propriétaire : le loyer de référence (hors charges), le loyer de référence minoré (-30%) et le loyer de référence majoré (+20%).

Ces trois loyers devront impérativement être mentionnés dans le bail. En ce qui concerne les appartements parisiens, de plus amples informations et éléments sont disponibles sur le site de la Drihl.

Si vous louez en meublé, les références des loyers qui tiennent compte des équipements sont également détaillées sur le site de la Drhil.


Des sanctions seront prononcées en cas de non-respect de l’encadrement

Afin d’être mieux respecté, l’encadrement des loyers sera assorti de sanctions auxquelles le bailleur s’expose en cas de non-application de la loi.

Le Préfet pourra exiger, dans un délai de deux mois, de rembourser le trop-perçu au locataire et lui imposer une diminution du loyer. Si le bailleur refuse, ce dernier pourra être passible d’une amende administrative dont le montant peut aller jusqu’à 5 000 euros pour un particulier et 15 000 euros pour une personne morale (dans le cadre d’une SCI par exemple).


Quels sont les bénéfices attendus par ce nouveau dispositif ?

Si la ville de Paris a demandé « à l’Etat dans les meilleurs délais la mise en place d’un dispositif expérimental d’encadrement des loyers », c’est parce que pour elle, « dans un contexte marqué par une forte tension sur le marché locatif parisien (...), l’encadrement des loyers participe ainsi au maintien des familles et des ménages de la classe moyenne à Paris tout en étant un outil supplémentaire favorisant la mixité sociale ».

La mairie de Paris mise donc sur l'encadrement des loyers pour freiner la hausse des loyers dans la capitale, et en faire baisser certains afin qu'une large part de la population puisse résider à Paris alors que les loyers aujourd'hui, très élevés, mettent à mal ce souhait. Elle s'appuie sur certains analystes qui indiquent que l'encadrement a produit les effets escomptés et qu'après son annulation la hausse a été plus forte.

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