Location meublée : le Code général des impôts pourrait être bientôt remanié pour prendre en compte l’avis du Conseil constitutionnel

PUBLIÉ LE 29/07/2019

Suite à une question écrite émanant de Martial SADDIER, député Les Républicains (Haute-Savoie), le ministre de l’économie, Bruno LE MAIRE a précisé que « le caractère professionnel de l’activité de loueur en meublé s’apprécie donc désormais au regard de deux seules conditions prévues aux 2° et 3° du 2 du IV de l’article 155 du CGI. Ainsi, les loueurs en meublés dont les recettes annuelles excèdent 23 000 euros et représentent une part prépondérante des revenus du foyer fiscal relèvent obligatoirement du régime fiscal des LMP, ce régime n’étant pas optionnel. La modification en ce sens du bulletin officiel des finances publiques est déjà intervenue et la modification de la rédaction du 2. du IV de l’article 155 du CGI interviendra ultérieurement. »

De ce fait, il semblerait que l’éventuelle modification du code du commerce pour rendre possible d’inscription au RCS ne soit pas retenue par le législateur. Ce dernier pourrait donc se contenter de révoquer la condition d’inscription au RCS dans le but de tenir compte de la censure du Conseil constitutionnel.


Il semblerait se confirmer également que le loueur en meublé professionnel soit l’exploitant d’une location meublée dont :

- Les recettes excèdent 23 000 €

- Ces recettes surpassent alors les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

La réponse ministérielle est, quant à elle, catégorique : « relèvent obligatoirement du régime fiscal des LMP, ce régime n’étant pas optionnel ».


Une bonne nouvelle pour le régime fiscal des LMNP

L’hypothèse de la reconnaissance de la commercialité fiscale et la suppression du régime dérogatoire de la location meublée ne serait pas retenue par l’administration fiscale, qui ne profiterait donc pas de la censure du Conseil constitutionnel pour refondre le régime fiscal de la location meublée comme certains experts de la profession pouvaient le redouter.

Bonne nouvelle donc ! Puisque le régime fiscal de la LMNP et la question délicate de l’imposition des plus-values immobilières pourraient ne pas être modifiés. Les LMNP tireraient toujours partie d’une fiscalité attrayante et avantageuses des plus-values des particuliers, sans majoration de montant de la plus-value par les amortissements perçus durant l’exploitation en meublé.

Cependant, supprimer la condition d’inscription au RCS pourrait encourager le basculement d’un régime de LMNP vers un LMP et inversement, d’autant plus à l’occasion du départ à la retraite de l’exploitant de la location meublée. Les exploitants n’auront que d’autres choix d’être prudents pour ne pas basculer automatiquement dans le régime LMP lors d’une baisse de revenu par exemple. Les conséquences pourraient être handicapantes, particulièrement en cas de cession de l’immobilier ou de décès dans les 5 ans de ce basculement (puisque l’opération des plus-values professionnelles de l’article 151 septies ne seraient pas applicables).


Quelles conséquences pour l’affiliation au régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI) des loueurs en meublé professionnels ou non professionnels ?

Là est tout le débat… Comment adapter l’article L613-1 du code de la sécurité sociale qui réserve l’affiliation au RCS aux loueurs en meublé qui dégagent plus de 23 000 € de recettes et qui sont affiliés au RCS en référence à la première condition (censuré par la Conseil constitutionnel) de l’article 155 du CGI.

Également, faut-il craindre une suppression pure et simple de ce critère et une affiliation automatique à la SSI pour tous les loueurs en meublé qui dégagent plus de 23 000 € comme cela est d’ores et déjà le cas pour les locations saisonnières ?

Cela remettrait en cause de nombreuses stratégies d’investissement en location meublée.


Source :  15ème législature – Question écrite n°18937 de M. Martial SADDIER

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